Face à la crainte des impayés, nombreux sont les propriétaires qui hésitent à mettre leur bien en location. Pourtant, des solutions existent pour se prémunir contre ce risque et sécuriser ses revenus locatifs. Parmi elles, l’assurance loyer impayé (ALI) apparaît comme un dispositif de choix. Qu’est-ce que cette assurance ? Comment fonctionne-t-elle et quels en sont les avantages et les limites ? Cet article vous propose de faire le point sur cette garantie destinée à protéger les bailleurs.
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé, également appelée garantie loyers impayés (GLI), est une couverture proposée par les compagnies d’assurances aux propriétaires bailleurs. Elle vise à garantir le paiement des loyers en cas de défaillance du locataire, tout en offrant des protections complémentaires telles que la prise en charge des détériorations immobilières ou l’aide juridique pour résoudre les litiges.
La souscription à une ALI est facultative, mais elle peut s’avérer particulièrement utile dans un contexte où le risque d’impayés ne cesse de croître. Selon une étude réalisée par l’Observatoire national de la précarité énergétique (ONPE), le taux d’impayés a augmenté de 14% entre 2010 et 2017, passant de 2,3% à 2,6% des loyers.
Comment fonctionne l’assurance loyer impayé ?
Afin de bénéficier de la garantie loyers impayés, le propriétaire doit tout d’abord souscrire un contrat auprès d’une compagnie d’assurance. Il est important de comparer les différentes offres du marché pour trouver celle qui correspond le mieux à ses besoins et à sa situation.
Une fois le contrat souscrit, le bailleur doit vérifier que son locataire remplit bien les conditions requises par l’assurance : solvabilité suffisante (généralement un revenu équivalent à trois fois le montant du loyer), absence de sinistres antérieurs liés au non-paiement des loyers, etc. Si tel est le cas, l’assureur prendra en charge les éventuels impayés dès lors que le retard dans le paiement du loyer dépasse un certain montant ou une certaine durée (souvent fixés respectivement à deux mois et 60 jours).
En cas d’impayé avéré, l’assureur se substitue au locataire défaillant pour verser les loyers dus au propriétaire. La prise en charge peut être totale ou partielle selon les termes du contrat. Dans tous les cas, une franchise (généralement équivalente à un ou deux mois de loyer) reste à la charge du bailleur. Par ailleurs, l’ALI prévoit également une indemnisation en cas de détériorations immobilières causées par le locataire, ainsi qu’une assistance juridique pour résoudre les litiges liés au non-paiement des loyers.
Quels sont les avantages et les limites de l’assurance loyer impayé ?
L’assurance loyer impayé présente plusieurs avantages pour le propriétaire :
- Elle permet de sécuriser ses revenus locatifs en cas de défaillance du locataire.
- Elle facilite la gestion des situations conflictuelles grâce à l’aide juridique incluse dans la plupart des contrats.
- Elle prend en charge les frais engendrés par les détériorations immobilières.
Toutefois, l’ALI comporte également certaines limites :
- Son coût : la prime d’assurance représente généralement entre 2% et 5% du montant annuel des loyers, ce qui peut constituer un frein pour certains propriétaires.
- Le délai de carence : il s’agit d’une période pendant laquelle l’assureur ne prend pas en charge les impayés. Ce délai varie selon les contrats, mais il est généralement compris entre trois et six mois.
- Les conditions d’éligibilité du locataire : si celui-ci ne remplit pas les critères exigés par l’assureur (solvabilité insuffisante notamment), le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la garantie.
Il convient donc d’analyser attentivement les conditions du contrat d’assurance loyer impayé avant de prendre une décision. Il est également recommandé de mettre en place des mesures préventives pour limiter les risques d’impayés, telles que la sélection rigoureuse du locataire ou la rédaction d’un bail solide et conforme à la législation en vigueur.
Ainsi, l’assurance loyer impayé apparaît comme une solution intéressante pour sécuriser ses revenus locatifs et se protéger contre les défaillances des locataires. Toutefois, elle ne dispense pas le propriétaire de rester vigilant quant au choix de son locataire et à la gestion de sa relation avec celui-ci.