Face à l’urgence climatique et aux objectifs de réduction des émissions de gaz à effet de serre, la transformation énergétique du parc immobilier est un enjeu majeur. La nue-propriété, mécanisme souvent méconnu, peut pourtant s’avérer un levier intéressant pour investir dans des biens immobiliers en vue d’une rénovation énergétique.
Qu’est-ce que la nue-propriété et comment fonctionne-t-elle ?
La nue-propriété est un concept juridique qui permet de scinder la propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes : la nue-propriété et l’usufruit. Le nue-propriétaire détient les droits sur le bien (droit de disposer du bien, droit de le vendre ou de le donner), mais ne peut pas l’utiliser ou en percevoir les revenus. L’usufruitier, quant à lui, a le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus, sans en être propriétaire.
Dans le cadre d’un investissement immobilier, il est possible d’acheter un bien en nue-propriété tout en cédant l’usufruit temporaire (généralement pour une durée de 15 à 20 ans) à un bailleur social ou à une société spécialisée dans la gestion locative. À l’issue de cette période, la pleine propriété est automatiquement reconstituée sans frais supplémentaires, et le bien peut alors être vendu, loué ou occupé par le propriétaire.
Quels avantages pour un investissement dans la transformation énergétique ?
Investir en nue-propriété présente plusieurs avantages pour financer des travaux de rénovation énergétique :
- Un prix d’acquisition réduit : En contrepartie de la cession temporaire de l’usufruit, le prix d’achat du bien en nue-propriété est généralement inférieur de 30% à 50% à sa valeur en pleine propriété. Cela permet d’investir dans des biens immobiliers avec un budget plus limité.
- Des frais d’entretien et de gestion pris en charge : Pendant la période de démembrement, l’usufruitier est responsable de l’entretien courant du bien et des travaux nécessaires à sa bonne conservation. Les charges liées à la copropriété, les taxes foncières et les frais de gestion locative sont également à sa charge. Ainsi, le nue-propriétaire n’a pas à supporter ces coûts, ce qui facilite le financement des travaux de rénovation énergétique.
- Une fiscalité avantageuse : En achetant un bien en nue-propriété, l’investisseur bénéficie d’une exonération totale ou partielle des impôts sur les revenus fonciers, mais aussi des plus-values immobilières lors de la revente. De plus, la valeur du bien en nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Comment mettre en œuvre une stratégie d’investissement en nue-propriété pour la transformation énergétique ?
Voici quelques étapes clés pour investir dans la nue-propriété en vue d’une rénovation énergétique :
- Identifier des biens immobiliers à potentiel énergétique : Il est important de sélectionner des biens qui présentent un potentiel d’amélioration en termes de performance énergétique. Cela peut concerner des immeubles anciens, des logements sociaux ou encore des bâtiments publics.
- Négocier la cession temporaire de l’usufruit : L’investisseur doit trouver un bailleur social ou une société de gestion locative disposé à céder l’usufruit temporaire du bien. Cette négociation peut s’appuyer sur l’intérêt économique et environnemental du projet de rénovation énergétique.
- Mobiliser les financements nécessaires : Outre le prix d’achat du bien en nue-propriété, il faut prévoir le budget nécessaire pour réaliser les travaux de rénovation énergétique. Pour cela, des dispositifs d’aides publiques (crédit d’impôt, éco-prêt à taux zéro, etc.) peuvent être mobilisés.
- Réaliser les travaux et suivre leur évolution : Une fois le financement obtenu, il convient de mettre en œuvre les travaux dans le respect des normes environnementales et de suivre leur évolution jusqu’à l’achèvement. Cela permet de s’assurer que les objectifs de performance énergétique sont atteints.
- Reconstituer la pleine propriété : À l’issue de la période de démembrement, le nue-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété du bien et peut alors en tirer profit, notamment en le louant ou en le vendant.
En conclusion, investir dans la nue-propriété peut être un levier efficace pour financer des projets de rénovation énergétique dans le secteur immobilier. En combinant les avantages fiscaux et financiers liés à ce mécanisme avec les dispositifs d’aides publiques, les investisseurs ont la possibilité d’engager des transformations écologiques majeures et de contribuer ainsi à l’atteinte des objectifs climatiques nationaux.