Acheter un bien immobilier en indivision peut être une solution intéressante pour les couples non mariés, les concubins, les partenaires de PACS ou encore les membres d’une famille souhaitant réaliser un investissement ensemble. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les règles qui encadrent cette forme d’acquisition et de prendre certaines précautions pour éviter des déconvenues futures. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour réussir votre achat en indivision.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes possèdent ensemble un bien immobilier sans que leurs parts respectives ne soient matériellement divisées. Chaque indivisaire détient donc une quote-part du bien, généralement proportionnelle à sa contribution financière lors de l’achat. L’indivision peut être volontaire (lorsqu’elle résulte d’un choix des co-indivisaires) ou légale (par exemple, lors d’une succession).
Concrètement, acheter en indivision signifie que chaque acquéreur détient une part du bien immobilier et peut jouir de l’intégralité de celui-ci. Les décisions concernant la gestion du bien sont prises conjointement par les indivisaires selon des règles précises.
Les avantages et inconvénients de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente plusieurs avantages, notamment :
- La simplicité : l’achat en indivision ne nécessite pas la création d’une société et peut être mis en place rapidement.
- La flexibilité : les indivisaires peuvent décider librement de la répartition des parts et des charges liées au bien.
- L’accessibilité : acheter en indivision permet de mutualiser les ressources financières et d’accéder à un bien immobilier que chacun des acquéreurs n’aurait pas pu financer seul.
Cependant, l’indivision comporte également des inconvénients :
- L’instabilité : l’indivision prend fin dès lors qu’un indivisaire souhaite vendre sa part ou qu’un événement (décès, divorce…) modifie la situation des co-indivisaires.
- L’indécision : certaines décisions importantes (comme la vente du bien) doivent être prises à l’unanimité, ce qui peut engendrer des blocages en cas de désaccord entre les indivisaires.
- Le risque de saisie : si l’un des indivisaires est poursuivi par ses créanciers, ces derniers peuvent faire saisir sa part dans le bien immobilier pour se faire rembourser.
Mettre en place une convention d’indivision
Afin de sécuriser leur achat, les co-indivisaires ont tout intérêt à établir une convention d’indivision. Ce contrat, rédigé par un notaire, permet de fixer les règles de fonctionnement de l’indivision et d’organiser la répartition des charges et des droits entre les indivisaires.
La convention d’indivision peut notamment prévoir :
- La durée de l’indivision (qui peut être renouvelable).
- La répartition des parts de chaque indivisaire.
- Les modalités de prise de décisions concernant le bien (majorité simple, majorité qualifiée, unanimité…).
- Le droit de préemption des indivisaires en cas de vente d’une part du bien.
- Les conditions de sortie de l’indivision (vente, rachat des parts par les autres indivisaires…).
Gérer le bien immobilier en indivision
Lorsqu’un bien est acheté en indivision, les décisions concernant sa gestion doivent être prises conjointement par les co-indivisaires. Selon le Code civil, certaines décisions requièrent l’unanimité des indivisaires (par exemple, la vente du bien), tandis que d’autres peuvent être prises à la majorité des deux tiers (comme les travaux d’amélioration ou la conclusion d’un bail).
Toutefois, il est possible de déroger à ces règles au sein de la convention d’indivision. Par exemple, les co-indivisaires peuvent décider qu’une majorité simple suffit pour certaines décisions ou déléguer la gestion du bien à l’un d’entre eux.
Financer un achat en indivision
Pour financer un achat en indivision, les co-indivisaires peuvent recourir à un prêt immobilier. La plupart des banques acceptent de financer ce type d’acquisition, mais il est important de bien préparer son dossier pour mettre toutes les chances de son côté.
Les co-emprunteurs doivent notamment :
- Rassembler les pièces justificatives de leurs ressources et de leur situation financière (bulletins de salaire, avis d’imposition…).
- Présenter un projet solide et cohérent (type de bien, localisation, montant du prêt…).
- Souscrire une assurance emprunteur couvrant chacun des co-emprunteurs à hauteur de sa part dans le prêt.
Il est également recommandé de comparer les offres de prêt entre elles afin d’obtenir les meilleures conditions possibles (taux d’intérêt, durée du prêt, garanties…).
Vendre ou sortir d’une indivision
Si l’un des indivisaires souhaite vendre sa part du bien immobilier ou qu’un événement (décès, divorce…) modifie la situation des co-indivisaires, il est nécessaire de procéder à la liquidation de l’indivision. Cette opération peut être réalisée amiablement ou judiciairement.
Dans le cadre d’une liquidation amiable, les co-indivisaires doivent se mettre d’accord sur la répartition du bien ou sur les modalités de sa vente. La convention d’indivision peut prévoir des règles spécifiques pour faciliter cette opération, comme le droit de préemption des autres indivisaires en cas de vente d’une part du bien.
En cas de désaccord entre les co-indivisaires, il est possible de saisir le juge pour demander la liquidation judiciaire de l’indivision. Le juge ordonnera alors la vente du bien et la répartition du prix entre les indivisaires selon leurs parts respectives.
Acheter un bien immobilier en indivision peut être une solution intéressante pour réaliser un investissement à plusieurs. Toutefois, il est important de bien comprendre les règles qui encadrent cette forme d’acquisition et de prendre certaines précautions, comme la mise en place d’une convention d’indivision, pour éviter des déconvenues futures.